Как дефицит земли в Петербурге трансформирует рынок коммерческой недвижимости

В Санкт-Петербурге сохраняется дефицит свободных земельных участков под застройку, в том числе для коммерческой недвижимости. Девелоперы отмечают, что в городской черте практически не осталось подходящих пятен для строительства, а существующие свободные участки требуют серьезных вложений. Одновременно на рынке меняются правила игры. С осени 2025 г. апарт-отели должны проходить обязательную гостиничную классификацию, а в промышленном сегменте ужесточаются требования к целевому использованию площадей.

В этих условиях рынок коммерческой недвижимости трансформируется: растет запрос на сегментированность форматов, усиливается спрос на многофункциональность объектов, а ключевым критерием выбора для покупателей и инвесторов становится не только локация, но и качество управления с продуманной инфраструктурой. К такому выводу пришли участники конференции «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованной изданием «Ведомости Северо-Запад».

Работающий актив

Общий объем инвестиций в недвижимость России по итогам I полугодия 2026 г. в годовом выражении вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9%, до 456,7 млрд руб. (по данным консалтинговой компании Ricci). Рост показали склады, торговая недвижимость и инвестиции в площадки под девелопмент, снижение наблюдается в гостиничном и офисном сегментах, указал директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых. По его мнению, коммерческая недвижимость всегда была и будет привлекательна для инвестиций. «В условиях текущей волатильности и прогнозируемой растущей инфляции именно она обеспечит возможность сохранения капитала», – считает он. 

Эксперт также отметил, что в 2026 г. в Москве в сегменте коммерческой недвижимости половина сделок приходится на частных инвесторов, приобретающих помещения в жилых комплексах. В Петербурге такие форматы тоже популярны – они обеспечивают стабильный арендный доход и сохраняют потенциал капитализации. В ближайшем будущем критическим фактором выбора для таких инвесторов будут локация и класс жилого комплекса. «Премиальные объекты и готовые объекты с эффективной моделью управления сохраняют устойчивость. Массовый сегмент более подвержен внешним изменениям, но и он обладает хорошим потенциалом», – подчеркнул Рогатых.

Произошедшие изменения в коммерческой недвижимости трансформировали и портрет инвестора, отметила руководитель отдела продаж компании Orange Life! Ольга Николаева. Она пояснила, что на смену исключительно крупным игрокам пришли частные инвесторы с относительно небольшим бюджетом. По ее словам, основная часть аудитории – около 80% на рынке – приходится на точечные покупки. Речь идет о приобретении одного-двух коммерческих помещений площадью 15-30 кв. м стоимостью от 5 до 8 млн руб.  

Еще 20-25% инвесторов – это люди, которые приобретают коммерческую недвижимость для диверсификации портфеля, добавила Николаева. «Аудитория коммерческой недвижимости изменилась: кто-то может приобрести объект за 3-5 млн руб., кто-то – за 300 млн руб. Задача девелоперов – подстроиться под разный бюджет инвестора», – отметила Николаева.

Как добавила руководитель департамента развития сети апарт-отелей YES Катрина Виткус, средний возраст покупателей юнитов в апарт-отелях составляет 35-55 лет. По данным компании, 89% покупателей приобретают номера как инвестиционный продукт для последующей сдачи в аренду. Из них 70% передают приобретенные номера в управление профессиональной управляющей компании. «Сегодня инвесторы подходят к выбору более осознанно: детально анализируют потенциальную доходность, интересуются прогнозными тарифами, ожидаемой загрузкой и другими ключевыми гостиничными показателями», — отметила Виткус.

Согласно внутренним данным YES, среди ключевых критериев выбора апарт-отеля, которые находятся у гостей в top of mind, лидирует локация — ее отмечают 43,9% респондентов. Для 15,8% важны характеристики самого продукта, включая инфраструктуру апарт-отеля и планировочные решения, а 12,7% обращают внимание на опыт и репутацию управляющей компании. Доходность занимает четвертое место среди критериев выбора апарт-отеля: ее отмечают 7,9% респондентов. «Для инвестора при выборе проекта все более значимым становится не только застройщик, но и управляющая компания, которой после ввода объекта предстоит управлять активом. Именно от эффективности УК будет зависеть доход собственника после запуска объекта», – добавила Виткус.

Борьба за покупателя

Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге переживает структурную перестройку. Как отметил директор по продажам AAG Игорь Бадиков, некоторые покупатели все чаще выбирают локации за пределами исторического центра города, где предложение выше, а стоимость квадратного метра ниже. Эксперт также фиксирует тренд на сокращение площади лотов.

«Сегодня большие апартаменты на несколько тысяч «квадратов» могут стать сложным продуктом для инвестора. Мы видим на рынке примеры таких продуктов, но капитализация у них не очень высокая. Кроме того, из-за большой конкуренции арендный поток там не такой положительный, как планировался», – отметил Бадиков, добавив, что сейчас на рынке появляется все больше камерных проектов на 100-200 номеров в небольших объектах в реконструированных исторических зданиях, которые показывают положительную динамику по капитализации и арендному потоку.

Что касается загородной недвижимости, то наиболее популярными считаются пляжные направления, отмечает Бадиков. Однако, по его словам, локации именно с пешей доступностью до пляжа и залива сейчас в дефиците. Кроме этого, рынок движется в сторону закрытых территорий с собственной инфраструктурой, добавил он.

С этим мнением согласна Николаева. По ее словам, все больше девелоперов переключаются с центральных локаций на спальные районы. Например, в старых жилых комплексах наблюдается дефицит качественной коммерческой недвижимости. Поэтому появление таких объектов становится новыми точками притяжения.

Она также добавила, что инвесторы уходят от «квартирного» мышления к небольшим коммерческим активам. Она пояснила, что токенизация недвижимости позволяет сделать актив максимально ликвидным и недорогим на входе. Это, в свою очередь, помогает девелоперам привлекать розничных инвесторов, которые раньше не могли «зайти» в коммерческую недвижимость. 

Одним из базовых принципов для девелоперов становится дизайн проектов, добавил основатель бюро Radical Design Никита Репин. По его словам, из-за сокращения объемов ввода жилья и коммерческой недвижимости сейчас идет жесткая борьба за покупателей, арендаторов и гостей. В этих условиях дизайн превращается в маркетинговый инструмент, напрямую влияющий на скорость продаж, ценность бизнеса и финансовые показатели проекта. 

При этом, по мнению Репина, девелоперам необходимо учитывать запросы нового поколения. Например, для молодых людей среда обитания и работы имеет большое значение. По его словам, зачастую они готовы отказываться от предложений, если локация не обеспечивает комфорт, инфраструктуру и возможность совмещать работу с досугом. Как подчеркнул Репин, этот тренд будет только усиливаться. «Ошибка в дизайне может стоить миллиард. Если мы сделали хороший дизайн – значит, мы не потеряли миллиард, а заработали его», – говорит эксперт.

Будущее апарт-отелей

Тем временем сегмент апарт-отелей тоже активно развивается, отметила Виткус. По данным YES, на текущий момент общий объем рынка в этом сегменте в России составляет 48 000 юнитов. Кроме того, еще 103 000 юнитов находятся в стадии проектирования и строительства. «В ближайшие пять лет российский рынок апарт-отелей вырастет в три раза. Уже сегодня мы видим активное развитие сегмента в регионах, особенно в курортных локациях и на юге России», — отметила Виткус.

После ввода объекта в эксплуатацию апарт-отели проходят ту же процедуру гостиничной классификации, что и классические отели, включая присвоение соответствующей категории звездности, добавила Виткус. Если объект подходит по всем требованиям – его включают в Единый перечень классифицированных гостиниц. В сентябре 2025 г. в силу вступил закон, который утвердил штрафы за работу без включения в данный реестр и рекламу неклассифицированных объектов.

«Гости, которые заселяются к нам в апарт-отели, зачастую не подозревают, что каждый юнит в объекте распродан частным или институциональным инвесторам. Для них это выглядит как обычный классический отель», – пояснила она.

Точки роста офисной недвижимости

Объем инвестиций в офисную недвижимость по данным Ricci составил чуть более 80 млрд руб., что примерно вдвое ниже уровня аналогичного периода прошлого года. «Это общий срез, но он скорее ситуативный. Спрос на качественные офисы есть в обеих столицах. По итогам прошлого года средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса A выросла на 9% – до 3100 руб. за 1 кв. м в месяц, на класс B – на 10%, до 1900 руб. за 1 кв. м. А если взглянуть на пятилетний отрезок, мы увидим рост 50%. Вот прямое свидетельство потенциала этого сегмента. Поэтому в Москве Группа Аквилон развивает собственный бренд офисной недвижимости КОРП, под маркой которого планируется строительство пяти бизнес-центров. Помещения в них можно купить или взять в аренду, они будут сдаваться с чистовой отделкой, что позволит значительно снизить временные и финансовые затраты арендаторов. В Санкт-Петербурге, где крайне мало новых и современных объектов, ответом на растущий спрос станут технологичные бизнес-центры Группы Аквилон с видами на Финский залив и рядом со станцией метро «Фрунзенская», – рассказал Рогатых.

На рынке коммерческой недвижимости наметилась устойчивая тенденция: малый и средний бизнес все чаще рассматривает покупку офисов вместо аренды, рассказала директор Emerging Markets Group Ольга Семенова. По ее словам, спрос на коммерческую недвижимость со стороны бизнеса связан с желанием диверсифицировать средства компании. 

Однако, подчеркивает Семенова, для корпоративных собственников в таких зданиях существует ряд неурегулированных моментов. Во-первых, компании не всегда получают графики плановых капитальных ремонтов, что мешает резервировать средства в бухгалтерской и налоговой отчетности. Во-вторых, собственников офисов практически не привлекают к общим собраниям, их мнение не учитывается, а договоры с управляющей компанией часто составлены в пользу УК. Третий пункт – отсутствие бытовой инфраструктуры, например, помещений для мытья посуды. По мнению эксперта, решение данных сложностей могло бы стать точкой роста для коммерческой недвижимости. 

«Драйвером дальнейшего роста таких инвесторов станет именно прозрачность и регуляторная отчетность. Если рынок это обеспечит, количество малых инвесторов среди юрлиц заметно вырастет», – считает Семенова.

Строительство с нуля и редевелопмент

В черте Санкт-Петербурга есть дефицит свободных земельных участков, пригодных для возведения промышленных объектов, отметил коммерческий директор «Бриз» Артем Чесноков. При этом существующий фонд индустриальной недвижимости зачастую не отвечает современным требованиям производства: низкая несущая способность перекрытий, недостаточная высота потолков и малая мощность электросетей делают редевелопмент старых зданий экономически нецелесообразным и технически сложным. В результате иногда девелоперы рассматривают полный снос устаревших построек и возведение на их месте новых, добавил он. 

Одним из примеров такого подхода стало строительство многофункционального объекта в черте Петербурга на участке общей площадью около 2,6 га. Проект объединяет в одном здании офисные блоки, складские помещения и непосредственно производственные цеха. Девелопер планирует получить федеральный статус индустриального парка. Для этого компания ведет активное согласование с комитетом по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга.

При этом реализация подобных проектов сопряжена с рядом серьезных вызовов, подчеркнул Чесноков. Прежде всего, это крайне ограниченный рынок подходящих земельных участков в городской черте. Кроме того, локации часто не имеют достаточной инженерной подготовки. 

Дополнительные сложности создает нормативно-правовое регулирование. По словам Чеснокова, для отдельных видов производств требуется получение условных видов разрешенного использования, а также учет санитарно-защитных зон. Другим барьером выступают градостроительные ограничения – статус технопарка означает обязательное озеленение территории (до 15% от общей площади), нормативы по парковкам и разворотным площадкам. «В результате под непосредственную застройку остается лишь около половины земельного участка», – отметил Чесноков.

Также на фоне дефицита свободных участков под коммерческую недвижимость становится востребованным редевелопмент, добавила заместитель руководителя отдела продаж «Скороход Лофт Квартал» Елена Шкарупа. Более того, историческая идентичность зданий в подобных проектах становится маркетинговым активом и эмоциональной составляющей. Одним из таких проектов является лофт-квартал у станции метро «Московские ворота». Общая площадь территории проекта составит 3,2 га, на которых разместится 12 корпусов. «Мы формируем общественно-деловой квартал, в котором помимо бизнес-центров будет ресторанная улица, апарт-отель, падел-теннис, зона спа. Проект реализуется в две очереди: первую планируют ввести в эксплуатацию к ноябрю 2026 г., вторую – в 2028 г.», – рассказала Шкарупа.

Как рассказала Шкарупа, первая очередь включает производственные здания, которые будут преобразованы в офисные и торгово-сервисные помещения, а также благоустроенные пешеходные зоны. Вторая очередь проектируется как пространство для прогулок, куда будет запрещен проезд на автомобилях. Девелопер планирует сохранить за собой функции управляющей компании, добавила она.

Прогнозы рынка

По мнению Рогатых, в Санкт-Петербурге сохранится устойчивый интерес к качественным объектам коммерческой недвижимости. Он напомнил, что по данным Минфина РФ на банковских вкладах граждан размещено более 60 трлн руб., которые граждане начнут снимать при более благоприятных условиях. «Как только ключевая ставка снизится, к примеру, хотя бы до 10%, люди пойдут снимать деньги с депозитов, что увеличит денежную массу и приведет к росту инфляции. Альтернативой для сохранения капитала станут вложения в недвижимость», – уверен Рогатых. По его мнению, в ближайшем будущем инвесторы по-прежнему будут придерживаться избирательного подхода и ориентироваться на готовые проекты и сценарии эффективного управления.

Виткус добавила, что в сегменте апарт-отелей ожидается качественный и количественный рост. Ключевым трендом она назвала изменение поведения застройщиков: девелоперы перестают воспринимать управление апарт-отелями как второстепенный бизнес и все чаще принимают решение о привлечении сторонних сетевых операторов, обладающих необходимой экспертизой, технологиями и масштабом. По ее мнению, именно крупные игроки будут наиболее эффективны в текущих рыночных условиях, тогда как небольшие локальные управляющие компании будут постепенно терять долю рынка.

С этим прогнозом согласен Бадиков. Он добавил, что в ближайшей перспективе два фактора будут играть ключевую роль – растущая конкуренция и спрос. По его словам, именно это позволит девелоперам во всех сегментах коммерческой недвижимости делать проекты интереснее, насыщеннее и функциональнее.