Объем предложения жилья бизнес-класса в Петербурге достиг минимума за последние 13 лет
Средняя стоимость жилья в этом сегменте выросла до 442 000 руб. за 1 кв. м
В конце 2024 г. объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса Санкт-Петербурга составил 161 000 кв. м или 2500 квартир и апартаментов, следует из данных NF Group. По сравнению с аналогичным периодом 2023 г. площадь жилья бизнес-класса в экспозиции сократилась на 32%.
«На фоне осторожного подхода девелоперов к выводу на рынок нового предложения объем экспозиции за год сократился на треть, достигнув рекордного минимума за последние 13 лет», – прокомментировала аналитик-консультант NF Group Ксения Федорова.
В 2024 г. на рынок жилья бизнес-класса вышло семь новых жилых комплексов в пяти районах города. Общая площадь выведенных в продажу комплексов составила 133 000 кв. м, что на 20% меньше объема нового предложения 2023 г. Что касается объемов ввода в эксплуатацию, то они, напротив, росли ускоренными темпами.
В прошлом году в Петербурге было введено в эксплуатацию 319 000 кв. м квартир и апартаментов бизнес-класса, что в 2,1 раза превысило показатель 2023 г. Всего разрешения на ввод получили 18 жилых комплексов. В результате в структуре предложения выросла доля квартир и апартаментов в готовых домах – на 11 п. п. до 26%. Однако в 2025 г. объем ввода в эксплуатацию жилья бизнес-класса может снизиться до минимального за всю историю наблюдений уровня. Согласно данным разрешительной документации, на этот год запланировано завершение строительства трех жилых комплексов, общая площадь квартир в которых составляет всего 22 000 кв. м.
Дефицит земли
Опрошенные изданием эксперты и представители девелоперских компаний отмечают, что снижение объемов предложения жилья бизнес-класса связано с совокупностью факторов, в том числе с дефицитом земельных участков в подходящих для этого сегмента локациях. «Расчеты многих компаний связаны с редевелопментом серых зон города. В перспективе именно там могут появиться новые комплексы бизнес-класса. Однако проекты редевелопмента требуют длительной подготовки и часто сопряжены с дополнительными затратами. Сегодня застройщики внимательнее относятся к новым стартам, просчитывают все возможные сценарии», – говорит президент компании GloraX Дмитрий Кашинский.
Схожей точки зрения придерживается генеральный директор компании Сity Solutions Василий Тимофеев. «Сокращение объема предложения связано и с недостатком площадей под застройку в центральных районах. Практически все доступные участки уже освоены. Оставшиеся участки в центре города либо требуют нестандартных инженерных решений, либо юридически сложны для застройки», – подчеркнул он.
Руководитель направления исследований Nikoliers Ольга Рянкель отметила, что на ситуации также сказалось увеличение стоимости бридж-кредитов и проектного финансирования, что приводит к снижению активности девелоперов, ограничивая их возможности по приобретению земельных участков и реализации новых проектов. Директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина добавила, что если застройщик имеет собственные средства, то у него есть возможность выгодно приобрести участок с дисконтом.
«С другой стороны, если застройщик привык, как и большинство игроков рынка, покупать землю с привлечением бридж-кредитов, то сейчас для такой формы приобретения участков условия не самые выгодные. Кроме того, что бридж-кредит стал на порядок дороже, очень сильно вырос объем собственного финансового участия девелопера на старте проекта. Поэтому сейчас можно говорить о том, что застройщики в определенной степени находятся в режиме ожидания», – прокомментировала Ильина.
Спрос продолжает расти
На фоне сокращения объема экспозиции стоимость жилья в сегменте бизнес-класса росла. Так, средневзвешенная цена предложения в конце декабря 2024 г. составила 442 000 руб. за 1 кв. м, что на 12% больше, чем на аналогичный период 2023 г. Тем не менее рост стоимости не привел к снижению спроса. В прошлом году на первичном рынке жилья бизнес-класса Петербурга было продано 2700 квартир и апартаментов общей площадью 181 000 кв. м, что на 5% превысило площадь и на 6% – количество сделок по сравнению с 2023 г. Как ранее сообщали «Ведомости Северо-Запад» со ссылкой на данные «Циан.Аналитики», всего за прошлый год на рынке первичного жилья Петербурга (включая разные сегменты) было заключено 45 000 сделок, что на 19% меньше, чем за 2023 г.
«Вопреки опасениям завершение программы льготной ипотеки в 2024 г. практически не сказалось на рынке жилья бизнес-класса: спрос во II полугодии остался на уровне первых шести месяцев», – уточнила Федорова. Рянкель также отмечает, что изменение условий ипотечных программ в большей степени затронуло комфорт-класс. «При этом в бизнес-сегменте доля кредитных сделок достаточно велика. По итогам 2024 г. в ипотеку было приобретено 64% лотов бизнес-класса», – подчеркнула Рянкель.
Вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин подчеркнул, что в массовом сегменте спрос снижается быстрее, чем объемы строительства, и дефицита предложения пока не намечается. «В бизнес-классе качественное предложение – в дефиците, а выход на рынок нового проекта в традиционной «бизнесовой» локации можно считать событием. Поэтому снижения цен ждать не приходится», – заключил он.
Директор по продажам девелоперской компании AAG Игорь Бадиков добавил, что рост цены в сегменте бизнес-класса обусловлен не только сокращением объемов предложения, но и увеличением себестоимости строительства. «Растут цены на материалы и работы, застройщики вынуждены учитывать это при формировании цены квадратного метра. По нашим подсчетам, в бизнес-классе цены в 2024 г. по сравнению с 2023 г. выросли примерно на 7-8%, а в премиум-классе – на 20,5%», – отметил он.
По мнению Ильиной, рассчитывать на снижение цен в проектах бизнес-класса пока не приходится. «Стоимость квадратного метра будет продолжать расти хотя бы в соответствии с инфляцией. Требования к внешнему облику проектов, инженерной «начинки» квартир и благоустройству территории повышаются, а застройщикам необходимо выполнять финансовые обязательства перед банками и сохранять маржинальность. При этом жилье бизнес-класса – это ведь это по большей части масштабная работа по реновации промышленных зон, в некоторых случаях требующая даже перебазирования существующих производств на новые площадки», – резюмировала она.