Инвесторы ищут новые ниши на рынке недвижимости Петербурга

Банковские накопления россиян на 1 августа этого года составили 63,86 трлн руб., за год они выросли на 11%, следует из данных Центробанка. При этом значительная часть этих средств может быть перераспределена в пользу альтернативных инструментов, включая недвижимость, по мере смягчения денежно-кредитной политики, к такому выводу пришли участники форума «Недвижимость. Движение на Северо-Запад».

Директор департамента земельного развития и инфраструктуры проектов Nikoliers Антон Орлов прогнозирует, что по мере снижения ключевой ставки часть депозитов будет постепенно перетекать в фонды ликвидности, облигации, а также в недвижимость.

По его словам, основная часть вкладов населения — это депозиты сроком до одного года на сумму от 1 до 10 млн руб.: такой суммы недостаточно для прямой покупки объекта, но ее можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке. В целом, по оценке Орлова, порядка 31 трлн руб. депозитов в перспективе может быть перераспределено в пользу рынка недвижимости.

Говоря о структуре сделок в Петербурге и Ленинградской области, Орлов отметил, что в 2026 г. 56% пришлось на покупку земельных участков — это свидетельствует о сохраняющейся активности девелоперов, несмотря на дефицит площадок в черте города. «Девелоперская компания – это как поезд, который невозможно остановить, — постоянно нужна подпитка, нужны новые проекты», — рассказал он.

Дефицит участков в городе вынуждает девелоперов заходить в сделки по высоким ценам и принимать на себя существенную социальную нагрузку, которая отражается на себестоимости проектов.  Особенно высокая цена фиксируется за площадки, где уже есть положительное решение градостроительной комиссии.

По данным Орлова, в сегменте коммерческой недвижимости в 2026 г. лидерами по объему инвестиций стали частные инвесторы. Они нарастили вложения в объекты на 35% и отдают предпочтение многофункциональным комплексам, гостиничным и офисным проектам. Эта тенденция сформировалась в 2025 г., тренд, по прогнозам эксперта, сохранится и в конце этого года.  

При этом Петербург аккумулировал 63% всех инвестиций в многофункциональные комплексы в стране. А самым ключевым аргументом в принятии решения о вложении средств выступает долгосрочное понимание ликвидности на горизонте 5—10 лет, отметил эксперт.

Коммерческий директор компании «Бриз» Артем Чесноков рассказал о развитии индустриального кластера в Петербурге. По его словам, петербургский рынок в этом сегменте находится на более раннем этапе развития по сравнению с московским. Современные технопарки в городской черте сегодня остаются единичным форматом. При этом запрос на такие помещения с современной инженерией и необходимыми нагрузками очень высок.

«Многофункциональный промышленный кластер — новый для нашего рынка тип объекта. В среднем его капитализация на этапе строительства составляет 10% годовых, а после ввода в эксплуатацию арендную доходность мы оцениваем в 8% и выше при диапазоне ставок от 1800 до 2500 руб. за квадратный метр», — отметил спикер.

По оценке Чеснокова, потенциальными арендаторами и покупателями подобных объектов в Санкт-Петербурге могут выступать порядка 26 500 предприятий. 

В развитии производственно-складской инфраструктуры локация, как и в жилой недвижимости, играет важную роль. Эксперт обратил внимание, что подобные проекты должны находиться в пешей доступности от крупных транспортных магистралей, чтобы сотрудникам и клиентам было удобно добираться до технопарка.

Кроме того, по словам эксперта, в современной промышленной инфраструктуре, как и в жилой, важны архитектурные решения. В технопарке на Литовской улице, например, появится акцентный элемент «Песочные часы» со смотровыми площадками. Это способно привлечь дополнительное внимание к инвестиционному проекту, а также сформировать современную городскую среду. 

В то же время, официальный статус промышленного парка дает резидентам право претендовать на льготы, указал спикер. Речь идет о нулевой ставке налога на имущество и землю, а также о займах под низкий процент на приобретение производственного оборудования.

Заместитель генерального директора УК «Доходъ» Ольга Маслова рассказала о возможностях коллективных инвестиций в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). По ее словам, этот механизм уже стал стандартом для рынка, и участники чаще применяют его в новых сегментах.

Одним из таких направлений эксперт назвала фонды для строительства и эксплуатации центров обработки данных (ЦОД). Маслова отметила, что сегодня Москва остается лидером по объему инфраструктуры, однако мощности столицы ограничены: базовым серверным стойкам требуется порядка 5–10 кВт, тогда как для отдельных проектов запрашиваемая мощность доходит до 50–60 кВт. В этих условиях инфраструктура будет смещаться в другие регионы, и Санкт-Петербург с Ленинградской областью могут стать лидерами этого процесса благодаря географической близости к столице.

В 2025 г. на рынке ЦОД фиксировалось снижение ввода инфраструктуры относительно высокой базы предыдущего года. Эту тенденцию эксперт связала с инвестиционными циклами строительства. При этом спикер подчеркнула, что текущий момент благоприятен для запуска новых проектов: спрос на мощности растет на фоне ограниченного предложения и развития ИИ-проектов.

Строительство ЦОД требует значительных вложений, и ЗПИФ позволяет частному капиталу участвовать в таких капиталоемких инфраструктурных проектах, которые раньше были доступны только крупнейшим игрокам. При этом на первом этапе механизм ориентирован на квалифицированных инвесторов. «Наиболее эффективно фонд работает, когда на старте он привлекает опытных участников, понимающих риски любого строительного проекта», — пояснила Маслова.

Еще одно направление для применения ЗПИФ — восстановление объектов культурного наследия (ОКН). Директор по продажам «Инфинитум» Андрей Байбаков отметил, что такие проекты требуют долгосрочного подхода: необходимо учитывать охранные обязательства, многоступенчатые согласования, значительные капитальные затраты и длительный цикл восстановления объекта.

«Инвестиционная конструкция такого проекта объединяет сам объект, капитал и управление. Финансирование может формироваться из средств пайщиков, заемного капитала и доступных механизмов государственной поддержки. ЗПИФ при этом позволяет объединить все составляющие в едином инвестиционном контуре — от приобретения и реставрации до эксплуатации объекта», — рассказал Байбаков.

Отдельная возможность — изменение категории фонда по мере снижения рисков проекта. На этапах приобретения, проектирования и реставрации фонд может быть предназначен для квалифицированных инвесторов, а после ввода объекта в эксплуатацию и при соблюдении необходимых требований — расширить круг инвесторов за счет неквалифицированных.

В качестве успешного примера эксперт привел деловое пространство под управлением УК «Свиньин и Партнеры». Реконструкция комплекса из 17 зданий XIX века общей площадью более 25 000 кв. м заняла пять лет, сегодня здесь работают 52 резидента.

Потенциал для реализации подобных проектов остается значительным: на федеральной инвестиционной витрине ДОМ.РФ представлено 2426 ОКН, в том числе 140 в Санкт-Петербурге и 83 в Ленинградской области. После восстановления исторические объекты могут использоваться как офисы, гостиницы и общественные пространства.

В заключении дискуссии участники сошлись во мнении, что в условиях высокой волатильности рынков  наиболее рациональный подход к управлению капиталом — это диверсификация вложений в разные инструменты и типы недвижимости.