Предложение мультиформатных офисов на продажу в Петербурге обгонит аренду к 2029 году

В 2026 г. на рынок многофункциональных комплексов с офисной функцией выйдет 20 000 кв. м, а в следующем году показатель вырастет до 50 000 кв. м, следует из прогноза консалтинговой компании IPG.Estate. Объем предложения МФК на продажу превысит аренду уже через три года, отмечают аналитики.

По прогнозам директора департамента офисной недвижимости Bright Rich | CORFAC International в Санкт-Петербурге Алины Нечаевой, до 2030 г. в городе девелоперы введут девять многофункциональных комплексов с офисной функцией. Общая площадь заявленных проектов составит 324 600 кв. м. В частности, речь идет о запуске пространства фабрики «Скороход» после реконструкции и НИИ «Источник», а также двух проектах Hansa Group — SAAN Удельный парк и SAAN Московские ворота.

По словам директора по продукту Hansa Group Павла Евсюкова, в центральных локациях Петербурга строительство МФК практически невозможно. Поэтому девелоперы рассматривают возможности прилегающих к исторической застройке районов, опираясь на развитие транспортной инфраструктуры, локальный дефицит предложения офисов и численность населения. По данным компании, в SAAN Московские ворота предусмотрено 2500 кв. м деловой инфраструктуры наряду с апартаментами и общественными пространствами. В проекте SAAN Удельный парк среди заявленных объектов инфраструктуры – термальный курорт и кинотеатр.

Партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова считает, что спрос на многофункциональные комплексы, где офисы соседствуют со стрит-ритейлом, ресторанами и апартаментами, в Петербурге только формируется вслед за появлением предложения. «Востребованность МФК повышает прежде всего гибкость предложения. Покупатель может приобрести как небольшое помещение, так и целый этаж», — пояснила она.

Заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Наталия Киреева отметила, что на начало октября 2026 г. в девяти проектах на первичном рынке доступно 17 400 кв. м офисов, а в январе-сентябре в Северной столице было продано чуть более 5000 кв. м.

По наблюдениям аналитиков IPG.Estate, лоты в МФК чаще приобретают компании для собственных нужд, а также частные инвесторы с небольшим бюджетом. Для последних такой офис может стать альтернативой квартире, апартаментам или стрит-ритейлу, убеждена Чаканова.

С ней согласна Нечаева. По ее словам, спрос на лоты формируют компании малого и среднего бизнеса. Так МСП получают еще и ликвидный залог для привлечения заемного финансирования.

В Hansa Group тоже подтверждают смещение баланса в пользу покупки лотов. По словам руководителя направления продаж компании Александра Терентьева, в проектах спрос распределяется равномерно. На ранних этапах строительства офисы приобретают в основном инвесторы, а по мере приближения здания к вводу — для личного пользования. «И нередко покупают площадь с запасом, либо под расширение компании, либо для сдачи свободных площадей», — отметил он.

Цена предложения, по данным NF Group, зависит от локации, стадии строительства, класса и площади. Стоимость офисов в составе МФК на первичном рынке составляет от 200 000 до 550 000 руб. за 1 кв. м. Основной спрос, по данным экспертов, приходится на объекты дешевле 250 000 руб. за 1 кв. м. Нечаева отмечает, что к таковым, как правило, относятся комплексы класса В+.

Более 80% офисных блоков в продаже — это помещения до 100 кв. м, средняя площадь составляет 40 кв. м. «Такая мелкая нарезка, с одной стороны, снижает порог входа для потенциальных инвесторов. С другой стороны, она усложняет последующую эксплуатацию здания», — полагает Киреева.

Компании рассматривают офис как часть кадровой стратегии и дополнительный аргумент для удержания и привлечения персонала, подчеркивают в Hansa Group. Бизнесу важна не только готовая отделка, но и наличие паркинга, сервисной инфраструктуры, профессиональной управляющей компании, а также элементы статусности: лобби, видовые террасы, благоустройство территории. «Инвестор видит в этом добавленную стоимость и увеличение денежного потока, а собственник — дополнительный комфорт для себя и сотрудников», — указывает Евсюков.

Он добавил, что готовая отделка для инвесторов является возможностью сократить издержки на ремонт. В то же время, компании, покупающие большие площади для штаб-квартир сохраняют потребность в создании собственных дизайнерских решений. Поэтому компания рассматривает возможность отказаться от чистовой отделки в части помещений SAAN Московские ворота.

В то же время бизнес нуждается в гибких механизмах для покупки помещений в МФК. В условиях высокой стоимости заемного финансирования Нечаева видит тренд на использование рассрочки. Инструмент позволяет распределить платежи на несколько лет и снизить финансовую нагрузку на компании. Полная единовременная оплата, по словам Чакановой, гарантирует покупателю скидки на объект. Но такой подход замораживает капитал на несколько лет, если комплекс находится на начальной стадии строительства. «Рассрочка и лизинг – важные инструменты при покупке помещений, которыми покупатели активно пользуются», — отметила эксперт.

По оценке Hansa Group, арендные ставки на офисы уже приближаются к платежам по рассрочке или лизингу: бизнес платит сопоставимые деньги, но актив в собственность не получает. Так, например, арендные платежи за офис в SAAN площадью порядка 170 кв. м за пять лет составят 34 млн руб., тогда как покупка лота обойдется в 58 млн руб. Но вместе с тем собственник получит возможность возместить НДС и сократить налог на прибыль. Совокупный экономический эффект от владения офисом в компании оценивают в около 46 млн руб.

Эксперты прогнозируют, что предложение МФК продолжит концентрироваться в Санкт-Петербурге и Москве. По словам Нечаевой, ограниченный спрос за пределами двух столиц не позволяет установить цену, которая покрыла бы затраты на возведение объекта и риски длительной реализации лотов в других городах СЗФО.