Макроэкономическая среда стала крайне волатильной, проектное финансирование должно встречать эти колебания гибкостью
Сегодня предугадать все параметры проектного финансирования невозможно. Гибкость условий кредитования зависит от многих факторов, в том числе пунктуальности девелопера. Отклонение от графика запуска и реализации строительства может увеличить стоимость финансирования: если темпы наполнения эскроу-счетов замедляются, компании приходится дольше обслуживать долг по более высокой ставке.
Цель проектного финансирования — помочь застройщику в реализации проектов. Поэтому адаптация финансовых продуктов к рыночной конъюнктуре повышает устойчивость работы заемщика и эффективность экономики его проектов. Приоритетом в отношениях с банками становится возможность оперативно менять условия кредитования. Такой подход требует от обеих сторон сделки открытости и анализа динамики реализации проекта. Но наибольшее давление на структуру финансирования оказывает отсутствие диалога между застройщиком и банком, а не сама ставка.
Структурные изменения в девелопменте меняют представление о том, какой проект можно назвать устойчивым, то есть гарантирующим возврат кредита и процентов. Банки, которые это учитывают, точнее оценивают рыночную конъюнктуру, заемщикам удобнее с ними работать. Кредиторы, изучающие замысел застройщика и динамику спроса, становятся полноценными финансовыми партнерами, помогают компаниям увеличивать прибыль и укреплять платежную дисциплину.
При этом часть банков по-прежнему опирается на строгие правила моделирования, заложенные при формировании условий проектного финансирования. В частности, требуя прогнозировать выручку только по данным прошлых периодов, планировать распределение себестоимости строительства по годам. Объем сделок у таких кредиторов, по нашим наблюдениям, сокращается: подобный подход не предполагает гибких условий работы с партнером.
Кастомизация банковских решений начинается с признания того, что каждый проект уникален. Выручку можно прогнозировать по данным прошлых лет. Но, на мой взгляд, точнее оценка, которая учитывает квартирографию (какие лоты застройщик планирует продавать в первую очередь), и предусмотрена ли очередность в адресной программе. Нужно принимать во внимание и мероприятия по продвижению проекта. От этих факторов зависят и объем выручки, и наполнение эскроу-счетов.
Отдельный фактор — «зеленая» повестка. Инструменты устойчивого развития уже внедряются в работу банков, в том числе в показатели их ликвидности. Поэтому финансовые партнеры все больше внимания уделяют ESG-параметрам девелоперов и их проектов. «Зеленая» верификация от рейтинговых агентств дает возможность привлекать долг на гибких условиях.
На этом фоне одним из инструментов индивидуальной настройки проектного финансирования стали «зеленые» облигации, которые появились у застройщиков в этом году. Если у компании есть «зеленый» выпуск, банк может предложить более низкую ставку или выделить линию большего объема. При нынешней стоимости заимствований это заметно снижает нагрузку на девелопера. Кроме того, банки участвуют в таких размещениях как институциональные инвесторы и тем самым усиливают партнерские связи с застройщиком.
Облигационный долг, как инструмент, соответствует финансовому графику девелопера и создает дополнительный источник ликвидности, доступный на любом этапе проекта. В частности, для покупки участка или финансирования социальной инфраструктуры. Каждый публичный заем встраивается в адресную программу девелопера, чтобы определить источник погашения долга, в том числе после раскрытия эскроу-счетов.
Еще один фактор получения качественного финансирования — репутация девелопера и качество возводимого жилья. Речь не о классе (эконом, комфорт или бизнес), а именно о качестве. Это один из ключевых признаков кредитоспособности и аргумент в пользу кастомизации проектного финансирования.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.